Периодичность работ и услуг УО и ТСЖ: Минимальный перечень №290

Периодичность выполнения работ по содержанию общего имущества — важнейший аспект управления МКД. От того, как часто выполняются работы, зависит качество содержания дома. В этой статье разберем, как определяется периодичность, кто ее устанавливает и какая ответственность за нарушения.

1. Правовые основы регулирования периодичности

Основные нормативные акты

1. ЖК РФ, ч. 1 ст. 161 — Требования к управлению МКД

Управление МКД обеспечивает:
- Благоприятные и безопасные условия проживания граждан
- Надлежащее содержание общего имущества
- Решение вопросов пользования общим имуществом
- Предоставление коммунальных услуг
- Готовность внутридомовых систем к предоставлению КУ

2. ЖК РФ, ч. 3 ст. 162 — Договор управления МКД В договоре управления должны быть указаны:

• Состав общего имущества
• Механизм изменения перечня работ и услуг
• Порядок определения цены договора и размера платы
• Способы внесения платы

3. ПП РФ №491 — Правила содержания общего имущества

• П. 42 — Ответственность УО за нарушение обязательств
• Устанавливает требования к качеству, периодичности

4. Постановление Правительства РФ №290 — Минимальный перечень услуг и работ

• Определяет состав обязательных работ
• Устанавливает требования к периодичности

Ключевое положение

Объем, качество, периодичность каждой из работ и услуг должны отвечать требованиям Минимального перечня №290.

---

2. Что такое Минимальный перечень №290

Определение

Минимальный перечень №290 — обязательный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.

Состав перечня

Включает работы по:

1. Содержанию помещений, входящих в состав ОИ:

• Уборка мест общего пользования (МОП)
• Дератизация (уничтожение грызунов)
• Дезинсекция (уничтожение насекомых)
• Содержание придомовой территории

2. Техническому обслуживанию, обследованию и подготовке к сезонной эксплуатации:

• Осмотры общего имущества
• Техническое обслуживание инженерных систем
• Сезонная подготовка (к зиме, к лету)

3. Текущему ремонту ОИ:

• Мелкие неисправности
• Повреждения конструкций
• Изношенные элементы

4. Организации сбора, вывоза, утилизации ТКО

Обязательность выполнения

Минимальный перечень обязателен для всех способов управления:

• Управляющая организация
• ТСЖ/ЖСК/ЖК
• Непосредственное управление

---

3. Как определяется периодичность

В зависимости от способа управления

При управляющей организации (УО)

Определяется: В договоре управления с собственниками

Основание: ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, п. 29 ПП РФ №491

Что указывается в договоре:

Пример договора:

РАЗДЕЛ __. ПЕРЕЧЕНЬ, ОБЪЕМ И ПЕРИОДИЧНОСТЬ РАБОТ

1. Уборка МОП:
   - Лестничные площадки и марши: 2 раза в неделю
   - Подъездные коридоры: 1 раз в неделю
   - Окна в МОП: 1 раз в месяц

2. Дератизация: 1 раз в квартал
3. Дезинсекция: по мере необходимости, но не реже 1 раза в год

4. Уборка придомовой территории:
   - Летний период: ежедневно
   - Зимний период: по мере необходимости (снег, гололед)

5. Техническое обслуживание:
   - Ежемесячный осмотр: 1 раз в месяц
   - Техобслуживание систем: 1 раз в год

Принципы определения:

• Соответствие Минимальному перечню №290
• Учет технического состояния дома
• Пожелания собственников (решение ОСС)
• Региональные особенности

При ТСЖ/ЖСК/ЖК

Определяется: В порядке, установленном Уставом

Основание: п. 29 ПП РФ №491

Варианты установления:

Вариант 1: Устав ТСЖ
Годовое общее собрание устанавливает:
- Перечень работ на год
- Периодичность каждой работы
- Бюджет на содержание

Вариант 2: Правление ТСЖ
Правление утверждает календарный план
с указанием частоты работ

Вариант 3: Комиссия по содержанию
Специальная комиссия разрабатывает
график работ и представляет на утверждение

Особенности:

• Более гибкая система (по сравнению с УО)
• Можно учитывать специфику дома
• Возможность корректировки в течение года

При непосредственном управлении

Определяется: В решении общего собрания собственников

Основание: п. 29 ПП РФ №491

Процедура:

1. Созыв ОСС
2. Рассмотрение предложенного перечня
3. Утверждение периодичности
4. Оформление решения протоколом

Пример решения ОСС:

РЕШЕНИЕ ОСС (непосредственное управление)

Принять следующую периодичность работ:

1. Уборка МОП: 2 раза в неделю
2. Содержание придомовой территории:
   - Летом: ежедневно
   - Зимой: по мере необходимости
3. Дератизация: 1 раз в квартал
4. Техобслуживание: 1 раз в год

Стоимость работ включена в плату за содержание.
Исполнители будут определяться по конкурсу.

При застройщике (новая застройка)

Определяется: В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ

Период действия: До передачи управления УК или ТСЖ

Особенности:

• Застройщик обязан содержать МКД до передачи
• Периодичность — по Минимальному перечню №290
• За счет средств застройщика (не собственников)

---

4. Перечень работ и периодичность

4.1. Содержание помещений

Дератизация

Что это: Комплекс мер по уничтожению грызунов

Где проводится:

• Места общего пользования
• Технические помещения (подвал, чердак)
• Мусорокамеры

Периодичность:

• Минимум: 1 раз в квартал
• Оптимально: 1 раз в месяц в проблемных домах
• По факту: при обнаружении следов грызунов

Обязательность: Предусмотрена п. 23 Минимального перечня №290

Пример акта:

АКТ № ___
дератизации помещений МКД

Дата: __.__.____
Объект: подвал, 1-й этаж, мусорокамеры
Препарат: ___________________
Количество обработанных точек: ___
Результат: уничтожено ___ особей

Исполнитель: _____________ /_________/
УК (ТСЖ): _______________ /_________/

Дезинсекция

Что это: Уничтожение насекомых (тараканы, клопы, муравьи и др.)

Где проводится:

• МОП
• Технические помещения
• Места возможного появления насекомых

Периодичность:

• Плановая: не реже 1 раза в год
• По факту: при обнаружении насекомых

Особенности:

• По Минимальному перечню №290 — обязательная мера
• Включается в плату за содержание
• Применяются безопасные для людей препараты

4.2. Уборка мест общего пользования (МОП)

Лестничные площадки и марши

Периодичность уборки:

• Стандарт: 2 раза в неделю
• Интенсивная: ежедневно (в домах с большой проходимостью)
• Минимум: 1 раз в неделю

Что включает:

• Подметание полов
• Влажная уборка
• Уборка пыли с перил, подоконников
• Мытье окон (1 раз в месяц)

Подъездные коридоры и холлы

Периодичность:

• Стандарт: 1 раз в неделю
• Интенсивная: 2 раза в неделю
• Минимум: 1 раз в 2 недели

Окна в МОП

Периодичность:

• Мытье: 1 раз в месяц (летний период), 1 раз в квартал (зимний)
• Протирание: 2 раза в месяц
• Мойка снаружи: 1-2 раза в год (в зависимости от загрязнения)

4.3. Содержание придомовой территории

Летний период

Ежедневно:

• Подметание дорожек и тротуаров
• Уборка мусора
• Полив зеленых насаждений

1 раз в неделю:

• Стрижка газонов
• Обрезка кустарников
• Прополка клумб

1 раз в месяц:

• Санитарная обрезка деревьев
• Подкормка растений
• Ремонт малых форм

Зимний период

По мере необходимости:

• Очистка от снега и льда
• Посыпка песком/солью
• Очистка крышек люков

После снегопада:

• Уборка снега в течение 12 часов
• Обработка противогололедными средствами
• Очистка от сосулек

4.4. Техническое обслуживание

Осмотры общего имущества

Периодичность:

• Общие осмотры: 2 раза в год (весна, осень)
• Частичные осмотры: 1 раз в месяц
• Внеплановые: при обнаружении неисправностей

Объем осмотров:

• Строительные конструкции
• Инженерные системы
• Оборудование

Сезонная подготовка

К зимнему периоду (сентябрь-октябрь):

• Проверка систем отопления
• Утепление труб
• Консервация поливочных систем
• Проверка кровли и водостоков

К летнему периоду (апрель-май):

• Проверка систем холодного водоснабжения
• Промывка отопительной системы
• Проверка вентиляции
• Сезонное обслуживание кондиционеров

4.5. Весенне-летние работы: практические примеры

Правовые основы:

• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170)
• ВСН 58-88 (р) — Ведомственные строительные нормы (Приказ Госкомархитектуры №312 от 23.11.1988)

Важное уточнение: Минимальный перечень №290 не устанавливает сезонность работ. Сезонные особенности определяются специальными документами, указанными выше.

Работы при подготовке к весенне-летнему периоду

Инженерные системы:

1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок

   • Проверка креплений
   • Замена поврежденных элементов
   • Герметизация стыков

2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы

   • Включение системы после зимы
   • Проверка трубопроводов
   • Настройка режимов полива
   • Установка насадок

3. Проверка систем холодного водоснабжения

   • Промывка труб
   • Проверка запорной арматуры
   • Контроль давления

Обслуживание здания:

4. Снятие пружин на входных дверях

   • Снятие зимних пружин (для облегчения открывания)
   • Регулировка доводчиков
   • Смазка механизмов

5. Консервация системы центрального отопления

   • Слив воды из системы
   • Продувка труб (при необходимости)
   • Консервация элеваторных узлов

6. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок

   • Осмотр конструкций
   • Покраска элементов
   • Замена изношенных частей
   • Проверка безопасности

7. Ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек

   • Восстановление покрытия
   • Выравнивание поверхности
   • Ремонт бордюров

8. Устройство дополнительной сети поливочных систем

   • Монтаж новых линий
   • Подключение к источнику воды
   • Установка кранов и насадок

9. Укрепление флагодержателей

   • Проверка креплений
   • Замена при необходимости
   • Покраска

Санитарные мероприятия:

10. Консервация передвижных общественных туалетов (если есть на придомовой территории)

    • Очистка и дезинфекция оборудования
    • Промывка систем
    • Подкраска
    • Разгрузка рессор
    • Регулировка оборудования

11. Работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков

    • Открытие вентиляционных отверстий для летнего периода
    • Установка решеток
    • Очистка каналов

Важное исключение: Согласно пп. "в" п. 11 Правил №491: один продух подвалов и технических подполий должен быть постоянно открыт в течение всего календарного года (если есть продухи). Это требование не зависит от сезона.

Осмотры после зимы

Весенний осмотр включает:

1. Осмотр кровель и фасадов

   • Проверка покрытия кровли
   • Состояние водостоков
   • Повреждения фасада
   • Состояние балконов и козырьков

2. Проверка полов в подвалах

   • Состояние перекрытий
   • Влажность в подвале
   • Работа вентиляции
   • Наличие грызунов

Летний период: текущие работы

Ежедневно:

• Уборка придомовой территории
• Полив зеленых насаждений
• Контроль работы поливочной системы

Еженедельно:

• Стрижка газонов
• Обрезка кустарников
• Мойка окон в МОП

Ежемесячно:

• Санитарная обрезка деревьев
• Проверка состояния малых архитектурных форм
• Техническое обслуживание поливочной системы

Особенности для разных климатических зон

В южных регионах:

• Более раннее начало поливочного сезона (март)
• Частый полив (ежедневно в жару)
• Дополнительное обслуживание кондиционеров

В северных регионах:

• Позднее начало весенних работ (май-июнь)
• Акцент на подготовке к следующей зиме
• Усиленное внимание к состоянию отопления летом

В средней полосе:

• Стандартный график (апрель-май)
• Работы по типовым нормам
• Возможность корректировки по погоде

Контроль выполнения сезонных работ

Документооборот:

• Планы сезонных работ
• Акты выполненных работ
• Фотофиксация "до" и "после"
• Журналы обходов

Ответственные лица:

• Техник УО/ТСЖ
• Председатель Совета дома
• Комиссия по содержанию

---

5. Дополнительные работы и услуги

Охрана

Правовая основа включения в договор управления: ЖК РФ ч. 3 ст. 162 — "перечень работ может предусматривать охрану"

Формы охраны:

1. Физическая охрана (консьерж)
   - Постоянное присутствие
   - Контроль доступа
   - Патрулирование территории

2. Технические средства охраны
   - Система контроля доступа
   - Видеонаблюдение
   - Охранная сигнализация

3. Пультовая охрана
   - Подключение к ЧОП
   - Реагирование на сигналы
   - Выезд группы быстрого реагирования

Периодичность: круглосуточно (при наличии в договоре)

Финансирование:

• Отдельная строка в платежке
• Решение ОСС о введении
• Более 50% голосов "за"

Консьерж

Функции:

• Контроль доступа в подъезд
• Прием посылок, корреспонденции
• Видеонаблюдение
• Связь с аварийными службами

Режим работы:

• Круглосуточно
• Посменно (2-3 человека в смену)
• По графику

Видеонаблюдение

Что включает:

• Установка камер
• Обслуживание системы
• Хранение записей

Периодичность:

• Техническое обслуживание: 1 раз в месяц
• Проверка работоспособности: еженедельно
• Замена носителей: по мере необходимости

---

6. Механизм изменения перечня и периодичности

Основания для изменения

1. Инициатива собственников:

• Обращение в УО/ТСЖ
• Решение ОСС
• Петиция жителей

2. Инициатива УО/ТСЖ:

• Ухудшение состояния дома
• Необходимость дополнительных работ
• Экономическая целесообразность

3. Требования контролирующих органов:

• Предписания ГЖИ
• Роспотребнадзор
• МЧС

4. Изменение технического состояния:

• Износ конструкций
• Аварийные ситуации
• Модернизация оборудования

Процедура изменения

При УО

Шаг 1: Предложение изменений

В управляющую организацию
От: Совет дома / собственники

ПРЕДЛОЖЕНИЕ
об изменении перечня и периодичности работ

Прошу рассмотреть возможность:

1. Увеличения частоты уборки МОП с 2 до 3 раз в неделю
2. Добавления услуги консьержа
3. Установки видеонаблождения

Обоснование: ___________________

[Дата] [Подпись] [ФИО]

Шаг 2: Расчет стоимости

• Смета на дополнительные работы
• Изменение размера платы
• Расчет на 1 м²

Шаг 3: Созыв ОСС

• Повестка: изменение перечня работ
• Расчет стоимости
• Голосование

Шаг 4: Внесение изменений в договор

• Дополнительное соглашение
• Утверждение протокола ОСС

При ТСЖ

Шаг 1: Внесение в повестку ОСС

• По инициативе правления
• По заявлению членов ТСЖ (10%)

Шаг 2: Рассмотрение на ОСС

• Доклад правления/комиссии
• Обсуждение предложений
• Голосование

Шаг 3: Изменение Устава (при необходимости)

• Если изменяются полномочия органов управления
• Решение принимается 2/3 голосов

При непосредственном управлении

Порядок:

• Созыв ОСС по инициативе любого собственника
• Утверждение новой периодичности
• Заключение договоров с исполнителями

---

7. Ответственность за нарушение периодичности

Административная ответственность

Ст. 7.22 КоАП РФ — Нарушение правил содержания и ремонта

Штрафы:

• УК (юр. лиц): 40 000-50 000 руб.
• Должностные лица: 4 000-5 000 руб.

Основания привлечения:

• Непроведение работ в установленные сроки
• Нарушение качества работ
• Исключение обязательных работ из перечня

Гражданско-правовая ответственность

Взыскание ущерба (ст. 15 ГК РФ):

• Расходы на устранение последствий
• Стоимость невыполненных работ
• Вред имуществу собственников

Пример:

УО не проводила дератизацию 2 года
→ Размножение крыс
→ Ущерб имуществу: 150 000 руб.
→ Суд взыскал: 150 000 руб. + 30 000 руб. неустойки

Лицензионная ответственность

Нарушения лицензионных требований:

• Систематическое невыполнение работ
• Неоднократные предписания ГЖИ
• Угроза безопасности

Последствия:

• Штрафные санкции
• Исключение из реестра
• Запрет на деятельность

---

8. Контроль соблюдения периодичности

Для собственников

Способы контроля:

1. Ведение журнала:

ЖУРНАЛ КОНТРОЛЯ ПЕРИОДИЧНОСТИ РАБОТ

Дата       │ Работа           │ По плану │ Фактически │ Выполнено
───────────┼──────────────────┼──────────┼────────────┼──────────
__.__.____ │ Уборка МОП      │ 2 раза   │ 1 раз     │ ❌ Нет
__.__.____ │ Дератизация     │ 1 раз/кв.│ 1 раз/кв. │ ✅ Да
__.__.____ │ Осмотр ОИ       │ 1 раз/мес│ 0 раз     │ ❌ Нет

2. Фотофиксация:

• Фото до и после работ
• Дата, время на фото
• Сравнение с требованиями

3. Акты проверки:

АКТ № ___
проверки соблюдения периодичности работ

Дата: __.__.____
Проверил: ___________________

Проверено:
1. Уборка МОП — согласно графику: 2 раза/неделю
   Фактически: ___ раз/неделю
   Нарушение: ___________________

2. Дератизация — согласно графику: 1 раз/квартал
   Последняя: __.__.____
   Следующая: __.__.____
   Нарушение: ___________________

Для УО/ТСЖ

Внутренний контроль:

• Графики выполнения работ
• Ежемесячная отчетность
• Контроль подрядчиков

Документооборот:

• Планы работ
• Акты выполненных работ
• Журналы обходов

---

9. Практические примеры

Пример 1: Установление периодичности при смене УК

Ситуация: Новая УК предлагает изменить периодичность уборки МОП с 3 раз до 1 раза в неделю (для снижения платы).

Анализ:

• Минимальная периодичность — 2 раза в неделю
• Снижение до 1 раза — нарушение Минимального перечня №290

Решение:

• Отказ от предложения УК
• Требование соблюдения нормативов
• При необходимости — обращение в ГЖИ

---

Пример 2: Добавление новой услуги

Ситуация: Собственники хотят добавить услугу консьержа (круглосуточная охрана).

Процедура:

1. Созыв ОСС
2. Расчет стоимости (например, +5 руб./м²)
3. Голосование (>50% голосов)
4. Внесение в договор управления
5. Изменение платежных документов

Результат:

• Решение принято 65% голосов
• Стоимость: +5 руб./м²
• Вводится с 1 числа следующего месяца

---

Пример 3: Нарушение периодичности

Ситуация: УК в течение 6 месяцев не проводила дератизацию (по графику — каждые 3 месяца).

Последствия:

• Размножение грызунов
• Жалобы собственников
• Предписание ГЖИ

Решение:

• Письменное обращение в УК
• Требование провести внеплановую дератизацию
• Обращение в ГЖИ
• Штраф УК: 40 000 руб.

---

10. Часто задаваемые вопросы

---

11. Сравнительная таблица по способам управления

---

12. Документы

Договор управления (раздел о периодичности)

РАЗДЕЛ 4. ПЕРЕЧЕНЬ, ОБЪЕМ И ПЕРИОДИЧНОСТЬ РАБОТ

4.1. Содержание помещений, входящих в состав ОИ:

п. 4.1.1. Дератизация
Периодичность: 1 раз в квартал
Место: МОП, техпомещения, мусорокамеры
Исполнитель: _______________

п. 4.1.2. Дезинсекция
Периодичность: 1 раз в год
Место: МОП, техпомещения
Исполнитель: _______________

4.2. Уборка МОП:
п. 4.2.1. Лестничные марши и площадки: 2 раза в неделю
п. 4.2.2. Коридоры, холлы: 1 раз в неделю
п. 4.2.3. Окна в МОП: 1 раз в месяц

4.3. Содержание придомовой территории:
п. 4.3.1. Летний период: ежедневно
п. 4.3.2. Зимний период: по мере необходимости

4.4. Техническое обслуживание:
п. 4.4.1. Осмотры ОИ: 1 раз в месяц
п. 4.4.2. Техобслуживание: 1 раз в год

---

Итог: Периодичность работ и услуг — важнейший элемент содержания МКД. Главные правила:

1. Должна соответствовать Минимальному перечню №290
2. Определяется договором/Уставом/решением ОСС
3. Можно изменять по решению собственников
4. За нарушение — административная и гражданская ответственность
5. Собственники имеют право контролировать соблюдение

Правильное установление и соблюдение периодичности — залог качественного содержания дома.